전세·월세 계약 전 등기부등본 보는 법 완벽 가이드 (갑구·을구 핵심 체크리스트)

안전한 전·월세 계약의 첫걸음은 등기부등본을 직접 확인하는 것입니다. 등기부등본 보는 법을 제대로 알면 계약할 집의 권리관계를 명확히 파악하여 전세사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 본문에서는 등기부등본의 기본 구성인 표제부, 갑구, 을구의 핵심 확인 사항과 위험 신호를 한눈에 파악하는 방법을 상세히 알려드립니다.

등기부등본의 기본 구조: 표제부, 갑구, 을구

등기부등본은 부동산의 신분증과 같으며, 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다. 각 부분은 건물의 물리적 현황, 소유권 관계, 소유권 외 권리관계를 나타내므로 순서대로 확인해야 합니다.

내가 계약하려는 집의 주소, 건물 종류, 면적 등이 계약서와 일치하는지 확인하는 단계입니다.

현재 집주인이 누구인지, 과거에 소유권이 어떻게 변동되었는지 보여줍니다. 압류, 가압류, 경매 등 소유권을 위협하는 위험 신호가 기록됩니다.

집을 담보로 한 대출(근저당권), 전세권 등 소유권 이외의 권리가 설정되어 있는지 보여줍니다. 과도한 대출은 보증금 회수에 위험이 될 수 있습니다.

갑구: 소유자 확인과 위험 신호

갑구에서는 현재 소유자가 임대인과 동일 인물인지 신분증과 대조하여 반드시 확인해야 합니다. 소유권에 제한을 거는 등기(압류, 가압류, 경매 등)가 있다면 계약을 피하는 것이 안전합니다.

• 소유자 일치 확인: 등기부등본의 ‘소유자’와 임대차계약서의 ‘임대인’, 그리고 임대인의 ‘신분증’ 상 정보가 모두 일치하는지 확인합니다.
• 위험 등기 확인: ‘가압류’, ‘압류’, ‘경매개시결정’, ‘가처분’, ‘신탁등기’ 등의 단어가 있는지 꼼꼼히 살핍니다.
• 신탁등기: 소유자가 신탁회사로 되어 있다면, 실제 소유주가 아닌 신탁회사의 동의나 위임장이 필요하므로 계약이 복잡하고 위험할 수 있습니다.

을구: 선순위 융자(근저당권) 확인

을구는 집에 설정된 빚(근저당권)을 보여주는 가장 중요한 부분입니다. 선순위 융자가 과도하면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

• 근저당권 확인: ‘근저당권설정’ 항목이 있는지 확인합니다.
• 채권최고액 확인: 은행은 실제 빌린 돈의 120~130%를 ‘채권최고액’으로 설정합니다. 이 금액이 실제 빚이라고 생각하고 계산해야 합니다.
• 안전 마진 계산:  (선순위 근저당권 채권최고액) + (나의 전세 보증금) ≤ (주택 시세의 70~80%)  이 공식에 부합하는지 반드시 계산해 보아야 합니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 주변 부동산을 통해 확인합니다.

을구가 깨끗하게 비어 있다면, 집에 담보 대출이 없다는 의미이므로 가장 안전합니다.

마무리

등기부등본 확인은 안전한 주거를 위한 최소한의 안전장치입니다. 계약 전, 그리고 잔금 지급 직전에 다시 한번 발급받아 그 사이 권리관계에 변동이 없는지 확인하는 습관이 중요합니다. 등기부등본 보는 법, 특히 갑구의 위험 신호와 을구의 융자 규모를 정확히 파악하여 소중한 보증금을 스스로 지키시길 바랍니다.

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