들어가며
최근 수도권 일부 지역을 중심으로 집값이 급등하고 투기 수요가 유입될 조짐이 보이자, 정부와 지자체가 강력한 규제 카드를 꺼내 들었습니다.
경기도는 국토교통부와의 연계 정책으로 2026년 7월 5일부터 경기도 용인시 기흥구, 화성시 동탄, 구리시 일대를 ‘토지거래허가구역’으로 신규 지정한다고 밝혔습니다. 무분별한 갭투자를 막고 실수요자 중심으로 부동산 시장을 재편하겠다는 의지인데요. 집을 사고팔 계획이 있는 분들이라면 반드시 알아야 할 이번 정책의 핵심을 짚어드립니다.
핵심 3가지 요약
1. 어디가 묶였나? ‘아파트’로만 핀셋 규제
동탄, 기흥, 구리 지역 내 아파트 거래 시 허가 필수
이번 지정의 가장 큰 특징은 해당 지역의 모든 부동산을 묶는 것이 아니라, 「건축법 시행령」에 따른 ‘아파트’로만 대상을 한정했다는 점입니다. 서민들의 실거주 목적이 강한 빌라, 다세대주택, 단독주택은 규제에서 제외하여 일반적인 거래 불편을 최소화했습니다.
- 적용 대상지: 경기도 화성시 동탄(동탄1·2신도시 일원), 용인시 기흥구 전역, 구리시 전역
- 적용 대상물: 위 지역에 위치한 ‘아파트’ (분양권, 입주권 등도 허가 대상 포함 가능성 유의)
- 적용 기간: 2026년 7월 5일 ~ 2027년 12월 31일 (약 18개월간)
2. 갭투자 원천 차단! 무엇이 달라지나?
매수 전 관할 지자체장 허가 득해야… 위반 시 형사처벌
토지거래허가구역으로 지정되면, 해당 지역에서 아파트를 사고팔 때 계약 체결 전 반드시 관할 시장·구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 체결한 계약은 무효가 될 뿐만 아니라 징역 또는 벌금형에 처해질 수 있습니다.
| 규제 내용 | 상세 설명 |
|---|---|
| 실거주 의무 (2년) | 허가받은 매수자는 반드시 해당 아파트에 2년간 직접 거주해야 합니다. 전·월세 임대가 불가능합니다. |
| 갭투자 금지 | 세입자가 있는 상태에서 전세금을 승계하여 집을 사는 이른바 ‘갭투자’가 원천적으로 불가능해집니다. |
| 자금조달계획서 | 허가 신청 시 주택 취득 자금 조달 및 입주 계획서를 엄격하게 검증받아야 합니다. |
3. 매수·매도자 필수 주의사항 및 팁
7월 4일까지 체결된 계약은 제외… 정확한 지번 확인 필수
현재 동탄, 기흥, 구리 지역에서 아파트 매매를 고려 중이시라면 아래 사항을 꼭 숙지하셔야 합니다.
- 기준일 적용: 효력 발생일인 7월 5일 이전에, 즉 7월 4일까지 정식으로 계약을 체결하고 실거래가 신고를 완료한 건에 대해서는 허가 대상에서 제외됩니다. 진행 중인 계약이 있다면 서두르셔야 합니다.
- 관할 지자체 확인: 행정구역 경계에 있는 아파트의 경우 정확한 지번을 통해 허가 구역 포함 여부를 지자체 토지정보과에 미리 문의하는 것이 안전합니다.
* 실수요자라면 경쟁자가 줄어들어 매수 기회가 될 수 있지만, 까다로운 자금 증빙과 2년 실거주 의무를 철저히 대비해야 합니다.
3줄 핵심 요약
동탄·기흥·구리 지정
7월 5일부터 2027년 12월 31일까지, 투기 우려가 높은 세 지역이 토지거래허가구역으로 새롭게 지정되었습니다.
‘아파트’만 핀셋 규제
서민 불편을 줄이기 위해 빌라나 단독주택은 제외하고, 가격 변동성이 큰 아파트로만 규제 대상을 한정했습니다.
실거주 필수·갭투자 불가
사전 허가를 받아야 하며 2년 실거주 의무가 주어져, 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자가 전면 차단됩니다.
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