양도세 중과 유예 폐지 단 3일 만에 또 규제 완화

[정책] 양도세 중과 유예 폐지, 토지거래허가구역 세 낀 집 이제 팔 수 있습니다

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정책정보 · 부동산

[정책] 양도세 중과 유예 폐지 단 3일 만에 또 규제 완화, 세 낀 집 이제 팔 수 있습니다

토지거래허가구역 실거주 유예 — 5월 12일 국토부 발표 핵심 총정리

2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됐습니다. 정부가 예고한 대로 중과 혜택이 사라지자 시장에서는 즉각적인 반응이 나타났습니다. 강동구·성북구 등지에서 매물 잠김 현상이 가속화됐고, 세입자가 있어 팔지 못했던 비거주 1주택자들 사이에서 형평성 논란이 불거졌습니다.

그로부터 불과 3일 뒤인 5월 12일, 국토교통부가 긴급 브리핑을 열었습니다. 토지거래허가구역 실거주 유예 대상을 “세입자가 있는 주택 전체”로 전격 확대한 것입니다. 이 글에서 정책 배경부터 구체적인 요건, 놓치면 낭패 보는 주의사항까지 하나씩 짚어드립니다.

#토지거래허가구역#토지거래허가구역 실거주 유예#세낀집매수#무주택실수요자

왜 3일 만에 또 규제를 풀었나 — 정책 흐름 한눈에 보기

이번 조치는 갑작스러운 것이 아닙니다. 2026년 2월부터 이어진 토지거래허가구역 관련 보완 조치의 세 번째 편입니다. 양도세 중과 유예가 종료되자 세입자를 두고 있는 비거주 1주택자들이 “왜 우리는 팔 수 없느냐”는 형평성 문제를 제기했고, 시장에서 매물이 급감하자 국토부가 3일 만에 응답한 것입니다.

2026.02.12

1차 보완 조치

다주택자 매도 물량에 한해 실거주 유예 첫 시행

2026.04.01

2차 보완 조치

다주택자 주담대 만기 연장 제한 보완

2026.05.09

양도세 중과 유예 종료

이날까지 토지거래허가 신청분만 비중과 혜택. 매물 잠김 가속

2026.05.12

3차 — 이번 조치

실거주 유예 대상 세입자 있는 주택 전체로 전격 확대

왜 비거주 1주택자까지 포함했나

기존에는 다주택자가 내놓는 매물에만 실거주 유예가 적용됐습니다. 세입자가 있어 당장 들어가 살 수 없는 비거주 1주택자는 사실상 매도가 불가능했습니다. 국토부는 이번 조치로 “매도 기회의 형평성”을 맞추는 동시에, 매물 공급 확대를 통한 거래 정상화를 노렸습니다. 실제로 다주택자 매도 주택을 무주택자가 매수하는 비율은 2025년 평균 56%에서 2026년 3월 73%까지 상승한 상태였습니다.

배경을 파악했다면, 이제 실제로 누가 어떤 조건에서 혜택을 받을 수 있는지 구체적으로 살펴보겠습니다.

토지거래허가구역 실거주 유예 — 5가지 핵심 조건 정리

이번 조치의 핵심은 “실거주 의무를 없애준 게 아니라 시점만 미뤄준 것”입니다. 유예(延期)이지 면제(免除)가 아니라는 점을 반드시 기억해야 합니다. 다음 5가지 조건을 모두 충족해야 혜택을 받을 수 있습니다.

1

매도 대상 주택

2026년 5월 12일(발표일) 현재 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택. 다주택자·비거주 1주택자 모두 포함. 발표일 이후 새로 임차인을 들인 주택은 해당 안 됩니다.

2

매수자 요건

발표일(5월 12일)부터 계속 무주택을 유지한 자. 세대원 전원 무주택 기준. 발표일 이후 기존 주택을 매도해 무주택이 된 경우에는 적용 불가합니다.

3

허가 신청 기한

2026년 12월 31일까지 관할 구청에 토지거래허가 신청 및 허가 완료. 허가 후 4개월 이내 소유권 이전등기(취득) 필요.

4

실거주 유예 기간

발표일 현재 체결된 임대차계약 최초 종료일까지. 세입자가 계약갱신청구권을 사용하더라도 늦어도 2028년 5월 11일 이전에는 반드시 입주해야 합니다.

5

실거주 의무

유예 기간 종료 후 반드시 입주하여 2년간 실거주. 이를 어기면 토지거래허가 취소 및 이행강제금 부과.

핵심 날짜 3개를 기억하세요

2026년 5월 12일 — 기준일 (이날 현재 임대 중인 주택만 해당, 이날부터 계속 무주택이어야 함)
2026년 12월 31일 — 허가 신청 마감
2028년 5월 11일 — 실거주 입주 최종 데드라인

조건과 일정을 확인했다면, 시장에서 논란이 되고 있는 쟁점과 실제 활용 시 주의해야 할 함정도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

혜택 받기 전 반드시 확인할 쟁점 3가지

혜택의 문이 열렸다고 해서 모두에게 유리한 것은 아닙니다. 갭투자 논란, 자금 조달 구조, 시행 시점까지 세 가지 쟁점을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

쟁점 1 — 갭투자 허용인가, 아닌가

정부는 단호하게 ‘아니다’라고 선을 긋고 있습니다. 이유는 두 가지입니다. 첫째, 발표일(5월 12일) 현재 이미 임대 중인 주택에만 적용됩니다. 발표 이후 새로 세입자를 들인 주택은 해당되지 않습니다. 둘째, 유예 기간이 끝나면 반드시 2년 실거주 의무가 살아납니다. 그러나 시장에서는 사실상 자금력 있는 실수요자에게 ‘전세 낀 상급지 매수’ 통로가 열린 것 아니냐는 시각이 공존합니다.

쟁점 2 — 자금 조달 — 생각보다 현금이 많이 필요합니다

토지거래허가구역 주담대 LTV 상한은 40%입니다. 전세가율이 40%를 초과하는 주택이라면 대출이 아예 나오지 않습니다. 예를 들어 12억 원짜리 주택에 7억 원 전세가 끼어 있다면 LTV(4.8억 원)를 전세보증금이 초과하므로 대출이 불가하고 전액 자기자본이 필요합니다. 또한 임대차 종료 시 세입자에게 전세보증금 7억 원을 돌려줘야 하는 현금 부담도 있습니다. 전세가율 70% 이상 물건은 역전세 리스크가 있으니 반드시 확인하세요.

쟁점 3 — 시행 시점 — 아직 법령 개정이 완료되지 않았습니다

국토부는 5월 13일부터 관련 근거인 부동산거래신고법 시행령을 입법예고할 예정이라고 밝혔습니다. 시행령이 개정·공포되는 5월 말부터 실질적인 허가 신청이 가능해집니다. 발표는 5월 12일에 났지만 즉시 신청 가능한 것은 아니므로, 관할 구청 공고를 반드시 확인한 후 움직여야 합니다.

다음 변수 — 7월 세제개편안

정부는 7월 세제개편안에서 보유세·양도세 규제 수위를 추가 조정할 가능성을 내비쳤습니다. 이번 조치와 7월 세제개편안의 방향이 맞물려야 시장 정상화 효과가 이어질 수 있습니다. 하반기 강남권 호가 상승 가능성과 12월 말 데드라인을 앞둔 막바지 거래 집중 현상도 예상됩니다.

본 콘텐츠는 정보 제공 목적이며, 구체적인 세금·법률 판단은 공인중개사·세무사·변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

3줄 핵심 요약

3일 만에 나온 3차 보완 조치

양도세 중과 폐지(5/9) → 매물 잠김 → 비거주 1주택자까지 세 낀 집 실거주 유예 전격 확대(5/12).

무주택자만, 연말까지, 2년 실거주는 필수

5월 12일부터 계속 무주택 유지 필요. 12월 31일까지 허가 신청. 유예 후 반드시 2년 실거주 의무 이행.

갭투자 아니지만 자금 부담은 크다

LTV 40% 상한으로 전세가율 높은 물건은 대출 불가. 전세보증금 반환 현금도 별도 필요.

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